商业地产租赁法律实务

一、商业租赁合同基本内容

在常规商业租赁合同中，常包含以下内容：合同当事人的姓名、名称；租赁房屋的地址、面积、结构、附属设施设备、性质等房屋情况；租赁用途；租赁期限，包括租期、免租、租金起付日、续租条款等；租金，包括金额、支付期限、支付方式等；物业管理；房屋的使用、维修及维护；合同双方的权利义务；房屋的返还；房屋的转租、转让；合同的变更解除；违约责任等。

二、合同签订时租赁房屋及权利的核查

商业租赁中，常出现因租赁房屋权利人与合同签订时的出租人一方不一致而产生的纠纷，从而导致公司的使用不便及损失。故在签订商业租赁合同时，对租赁房屋及权属状况进行核查尤为重要。在签订合同时，对于租赁房屋的不动产登记证明、房屋买卖合同、是否有权利人与合同当事人不一致、存在其他权利共有人等情况需重点核查。如与中间机构签订合同的，还需核实中间机构的授权文件，以确保自身的权益。

除上述信息外，承租人还应仔细核实房屋的实际地址与登记地址是否一致、出租房屋的权利限制（是否存在抵押、查封的情况）、房屋的租赁面积、建筑面积及使用面积等情况。

三、商业租赁合同条约中的关注要点

1. 租赁用途

   合同中约定的房屋租赁用途决定了该房屋后续的使用方式及房屋的维修、  保养等事项，故对于租赁房屋的用途、性质需进行明确约定。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”故对承租人而言，对于租赁房屋用途的明确约定有利于后续的合同履行。对于特殊行业而言，承租人宜明确约定租赁房屋的交付条件，以期实现合同目的。例如在物流仓储租赁合同中，进行如下约定：（1）仓库种类（甲、乙、丙，储存货物等）；（2）用途、条件（冷藏、化学品、危险品等）；（3）硬件条件（结构、承重、挑高、行车等特种设备、卸货平台等）；（4）水电消防等特殊要求（电容量）。 

   而对出租人而言，由于商业租赁在商业方向上的考虑，往往对于承租人的业务范围、品牌力等方面具有严格要求。从出租人角度出发，在合同中亦宜明确约定租赁范围用途范围、品牌要求等，以实现商业目的。

2. 保证金

   在租赁合同中，出租房一般会收取额外的履约保证金，以确保维护的顺利履行。在履约保证金条款中，对履约保证金的不同表述，决定了履约保证金的性质，也决定了纠纷产生时的责任承担。例如，不同的保证金条款表述决定了保证金能否适用定金罚则、承担双倍返还的法律责任。在最高人民法院出版的《民事审判实务回答》中认为：“当事人没有采取“定金”字眼的，但条款中约定了定金罚则的适用情形，从而能够判断该定金的性质的（违约定金、解约定金或成约定金），应当认定为定金，不能仅仅因未出现“定金”字样就予以否定；如果当事人没有采取“定金”字眼，也没有约定定金的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；如果当事人采纳了“定金”字样，但是没有约定适用情形的，从而难以判断其性质的，应当推定为违约定金。类似于“如果承租人迟交租金超出x月/天后则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”这样的约定既没有采取“定金”字样，也没有约定定金 罚则（双倍返还），又明确针对承租人而非双方，所以，难以认定为违约定金。”因此，基于不同的需求，对于履约保证金约定的措辞及表述，需明确进行约定。

   此外，租赁合同中常见约定在承租人违约情形下，承租人既应支付违约金，同时出租人亦有权没收承租人缴纳的履约保证金。发生纠纷时，对于该等合同约定，针对履约保证金约定的不同性质，承担不同的法律责任。如在(2022)沪02民终828号民事判决书中，上海市第二中级法院认为，双方之间的合同明确约定保证金没收与支付违约金并处，该约定本身并无违反法律规定之处，综合违约方违约所造成的损失，判决同时适用保证金及违约金的合同约定。在(2019)粤03民终9871号民事判决书中, 广东省深圳市中级人民法院认为，当事人不应因同一违约行为被反复计算违约金。在守约方缺乏证据证明其损失显着超过押金数额的情况下，没收的押金数额应能弥补守约方损失，故原审在已经认定违约方承担所交押金不予退还的违约责任后，再行认定违约方还需另行承担月租金一倍的违约责任，属于重复计算，予以纠正。而在（2018）粤06民终11912号民事判决书中，广东省佛山市中级人民法院认为，涉案《商铺租赁合同》的租赁保证金性质为定金。守约方根据法律规定，就定金与违约金之间选择适用违约金条款，一审判决违约方将租赁保证金退还给守约方并优先用于抵扣欠付款项的判决并无不当，予以维持。综合上述案例可以总结出，在目前司法实践中，对于合同因违约解除后保证金与违约金能否同时适用的问题，有以下审判思路：（1）如履约保证金的性质为定金，则根据法律规定，就违约金与定金择一适用；（2）如无法判断履约保证金性质，则根据违约方违约行为的严重程度、损失金额等因素判决定履约保证金与违约金能否同时适用。

   在纠纷发生时，依据合同约定表述的不同，会决定租赁保证金不同的法律性质，从而决定不同的责任承担后果，故对于保证金需谨慎约定。

3. 房屋的返还

   常规的房屋返还条款一般包括：合同终止或解除情形下的房屋返还;房屋返还的条件（现状或原样）;返还的附随义务;合格的返还（形式）;出租人自行收回（方式、义务、风险）;装修、设施、设备、添附的归属;房屋逾期占有使用费等。

   其中，承租人与出租人宜对房屋返还时的条件、出租人自行收回、合格返还、装修装饰添附的归属等条款着重进行审阅。上述条款对于租赁合同到期后的合同双方当事人的交割起到关键作用。

   承租人还应特别对房屋返还的附随义务及出租人自行收回的条款进行阅读，以避免损失。例如，出租方一般会将承租人腾空租赁房屋作为附随义务，并在出租人自行回收的条款中约定在合同到期后的一定时限内，承租人未腾空房屋的，出租人有权自行回收房屋并拥有承租人遗留物品的所有权。故承租人在签订合同时需注意上述条款，争取较为宽裕的搬离期限。

   针对出租人而言，一般会约定在如租期届满或租赁合同解除时，承租人仍占有租赁房屋的，应当按照一定标准支付房屋逾期占有使用费。对于房屋逾期占有使用费的费用、计算方式、起算时间应明确约定，以争取出租方的最大权益。

4. 合同的终止、解除及违约责任

从合同双方当事人角度出发，合同的解除条件及期限需明确约定，以确保双方均享有合理的退出机制。现行法律对于合同解除的时间规定为自送达对方之日起进行解除，故在合同中宜增加较为完备的“通知与送达”条款，以便行权。

合同解除后的责任承担一般为合同双方当事人重点关注的部分。对于出租人而言，若因承租人过错导致租赁合同解除，则出租人给予承租人的装修期及免租期的优惠损失则无法回收。因此，出租人宜在合同中约定免租期或装修期租金优惠在承租人违约情形下的处理办法。在存在上述合同约定的前提下，司法实践中，法院一般根据合同的实际履行情况，判决支持承租人按一定比例进行支付免租期的租金优惠。如在(2022)沪01民终851号一案中，上海市第一中级人民法院判决认为，鉴于违约公司确有拖欠租金等违约情形，故守约公司要求违约公司补足免租期期间的租金优惠，法院予以支持；对于应当补足的具体金额，考虑到双方租赁关系的期限及已经履行的期限，且守约公司已向锐己公司主张了解约违约金及延期付款违约金等情形，法院酌情确定违约公司还需支付守约公司免租期租金。故出租人应在租赁合同中明确约定在承租人违约导致合同解除的情形下，承租人不再享有租金减免优惠，以便在后续产生争议时弥补损失。

同样，承租人亦应明确在出租人违约导致的合同解除情形下，出租人应承担的违约责任，从而更好维护自身权益。

商业租赁作为众多企业可能接触的业务以及事务，其中涉及到诸多的法律风险及实操问题。本文中，笔者仅结合实务经验梳理了一般建议和注意要点作为参考，企业在对外签订商业租赁合同时，仍需引入专业合规机构进行风险管控，确保企业的安全、正常、顺利运行。